『土地相続税』を徹底解説：評価額・計算方法・控除やトラブル対策まで

『土地相続税』を徹底解説：評価額・計算方法・控除やトラブル対策まで

親が亡くなり、突然「土地」という大きな財産を相続することになったとき、

「まず何から手をつければいいのだろう？」
「相続税はいくらかかるのか、そもそも自分は払う必要があるのか？」
「手続きが複雑そうで、損をしたり、家族と揉めたりしないか不安だ…」

土地の相続には、このような不安や疑問がつきものです。

特に相続税は、土地の評価方法が複雑なため、ご自身で調べてみても、なかなか具体的な金額や手順がわからず、途方に暮れてしまう方も少なくありません。

制度を知らずに手続きを進めると、本来受けられるはずの控除が適用できず数百万円単位で損をしてしまったり、申告漏れでペナルティが課されたりするリスクがあります。

さらには相続した土地をめぐって家族関係に亀裂が入るなど、深刻なトラブルに発展する可能性もあります。

本記事では、相続税の基礎知識から、最も重要な土地の評価方法、具体的な計算ステップ、そして損をしないための控除・特例制度まで、図や表を交えながら分かりやすく解説します。

この記事を最後まで読めば、あなたが今何をすべきか、そしてどうすればスムーズかつ有利に土地相続を進められるかの道筋が明確になるはずです。

1. 土地相続と相続税の基礎知識

まずは、土地の相続税について話を進める前に、相続が発生してから手続きが完了するまでの全体像を把握しましょう。
相続税の申告・納付は、数ある手続きの中の一つです。

まずは、相続税とは何か、そして土地を相続する際の大まかな流れを把握することから始めましょう。

相続税は、被相続人（亡くなった方）の死亡によって発生する財産の移転に対して課される税金です。

すべての遺産額が基礎控除額を超える場合に申告が必要となり、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する税務署へ申告・納付しなければなりません。
この期限は、遺産分割協議が長引いた場合でも延長されません。

土地を相続する場合、不動産の評価方法が現金や預金とは全く異なり複雑なため、事前の理解が極めて重要です。

また、土地の相続では法定相続人の確定や財産の分け方はもちろん、納税資金の確保も大切なポイントとなります。

複数の相続人がいる場合は意見調整に時間を要することが多く、共有名義や分筆などの手続きでトラブルに発展しやすいです。

こうしたリスクを下げるためにも、相続税の仕組みや計算、申告の流れをしっかりと把握しておくことが不可欠です。

1-1. 相続税の仕組みと課税対象

相続税は、相続または遺贈によって取得した財産を対象に課されます。
土地や家屋、預貯金だけでなく、株式や投資信託などの有価証券も含めてすべて計算の対象となります。

具体的にどのようなものが相続財産と見なされるのか、主な例を見てみましょう。

 

相続人が複数いる場合でも、各相続人が連名で1つの申告書を作成し、提出するのが一般的です。

申告の手順は複雑で、特に土地の評価には専門知識が不可欠なため、多くの場合、税理士などの専門家のサポートを受けながら準備をすすめるのがおすすめです。

1-3. 相続税申告とセットで考えるべき『相続登記』

土地を相続した場合、相続税の申告とは別に「相続登記」という手続きが必要です。

これは、土地の名義を被相続人から相続人へ変更する（名義変更）手続きのことです。

従来は任意でしたが、2024年（令和6年）4月1日から義務化され、相続の開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならないと定められました（不動産登記法第76条の2）。

正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記には登録免許税という税金がかかります。

相続税申告と相続登記は全く別の手続きですが、密接に関連しているため、必ずセットで進めるものと覚えておきましょう。

2. 土地の相続税評価額の算出方法

土地を相続した場合の評価方法には主に2種類があります。
それぞれの特徴を理解し、適正な評価額を算出しましょう。

相続税の計算において、土地の評価は最も重要かつ複雑な部分です。
なぜなら、現金や預貯金と違い、土地には「定価」がないからです。

売買される際の価格である「時価」とは別に、相続税を計算するためだけの特別な評価ルールが法律で定められています。
このルールを知らないと、本来よりも高い評価額で申告してしまい、税金を払い過ぎてしまう可能性があります。

土地の評価には主に「路線価方式」と「倍率方式」があり、地域の特性や税務上の指定によってどちらを用いるかが決まっています。

一般的には市街地など路線価が付されている地域では路線価方式が用いられ、路線価が設定されていない地域では固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式が使われます。

土地の形がいびつな場合や私道部分が含まれる場合などは、評価額を減額できるケースもあるため、正確な測量や調査が評価にあたり重要なポイントとなることがあります。

特に賃貸アパートやマンションが建っている土地（貸家建付地）や、人に土地を貸している場合（貸宅地）などは、通常の宅地より評価額が低くなるため、専門的な知識が必要となります。

2-1. 路線価方式：地価を基にした評価の進め方

路線価方式では、国税庁が毎年1月1日時点の価格として公表する「路線価」をベースに評価を進めます。

路線価とは、主要な道路に面した土地1㎡あたりの価格のことで、国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも確認できます。

土地が接している道路ごとに1平方メートル当たりの価格が示されており、これに土地の面積を掛けるのが基本ですが、さらに土地の形状（奥行きが長い、形が不整形など）や利用状況に応じた補正を行って最終的な評価額を算出します。

都市部のように路線価が整備されている地域では、この方式が主流となります。
各種補正率の計算は非常に複雑なため、正確な評価を行うには専門家への相談が賢明です。

2-2. 倍率方式：路線価がない地域での評価方法
路線価が設定されていない地域（主に郊外や農村部、山林など）では、倍率方式が採用されます。

こちらは、その土地の固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定める一定の倍率を掛け合わせて評価額を算出する方法です。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」に添付されている課税明細書で確認できます。

評価倍率は路線価と同様に国税庁のウェブサイトで調べることが可能です。

倍率方式は路線価方式に比べて計算はシンプルですが、評価の前提となる固定資産税評価額が3年に一度しか見直されない点など、最新情報について注意が必要です。

2-3. 貸宅地・貸家建付地の評価のポイント

賃貸物件として利用されている土地の場合は、所有者が自由に利用できないという制約があるため、自分で利用している土地（自用地）に比べて評価額が下がります。

これらの計算に出てくる「借地権割合」や「借家権割合」は地域によって定められており、路線価図などで確認できます。
「賃貸割合」は、アパート等の部屋が実際にどれくらい埋まっているかを示す割合です。

これらの評価減を正しく適用することで、相続税を大幅に抑えられる可能性があります。

3. 相続税を具体的に計算するステップ

実際に相続税を計算する手順を、遺産総額算出から税額配分まで段階的に確認します。

相続税の計算は、すべての遺産を洗い出すことから始まります。
土地や建物、預貯金だけでなく、有価証券や骨董品などの資産も含めて総額を算出し、債務や葬儀費用を差し引くことで課税価格を導き出します。
ここで見落としがあると、最終的な税額にも影響するため、書類や資料をもとに正確に集計することが重要です。

言葉だけでは分かりにくいので、具体的なモデルケースで計算の流れを見ていきましょう。

3-1. 遺産総額の算出と課税価格の確定

はじめに、被相続人が残した財産をすべてリストアップし、評価額を確定させます。

土地や建物は前項で紹介した路線価方式や倍率方式などで算定し、非課税財産や特定の負債を控除して課税価格を導き出します。

正確な課税価格を確定するためには、固定資産評価明細書、路線価図、地積測量図、公図、登記簿謄本（全部事項証明書）などの資料を活用しながら進めることが基本です。

3-2. 課税遺産総額と基礎控除を求める

課税価格を出したら、次に相続税の基礎控除を差し引いて、課税遺産総額を算定します。
基礎控除額は、相続人の数によって決まります。

このケースでは、課税遺産額が０円を上回るため、相続税の申告が必要になります。

3-3. 法定相続分を考慮した相続税総額の計算
基礎控除を差し引いた課税遺産総額を、いったん法定相続分で分割したと仮定して、各相続人の取得金額を算出します。
そして、それぞれの金額に相続税の税率を掛けて税額を計算し、それらを合計して「相続税の総額」を求めます。

3-4. 各相続人の取得割合に応じた税額の按分

最後に、算出した「相続税の総額」を、実際に各相続人が遺産を取得した割合に応じて按分します。

これが各相続人が最終的に納める税額の基本となります。
また、ここからさらに各種税額控除が適用されます。

ただし、母（配偶者）には強力な税額軽減制度があるため、最終的な納税額は大きく変わります。
詳しくは次の章で解説します。

4. 土地相続時に適用できる控除・特例制度

相続税の負担を軽減するために活用できる代表的な控除や特例制度を把握しておきましょう。

相続税には数多くの控除や特例が存在し、これらを適用できるかどうかで納税額がゼロになることさえあります。
特に土地を相続するケースでは、大幅に税負担が軽減されることがあるため、必ず確認が必要です。

制度によっては申告が適用要件となっているものもあり、適用ミスを防ぐためにも税理士や弁護士など専門家との連携が欠かせません。

配偶者がいたり、相次相続が発生したり、未成年者や障害者の相続人がいる場合は特に控除の幅が大きくなる可能性が高いため注意が必要です。

4-1. 小規模宅地等の特例を活用する

被相続人が居住用や事業用として利用していた土地を親族が相続する場合、小規模宅地等の特例（租税特別措置法第69条の4）を適用すると、土地の評価額が最大80％減額されます。

これは相続税対策として最も効果的な特例の一つです。

例えば、評価額6,000万円の自宅の土地にこの特例が適用できれば、評価額は80%減の1,200万円となり、相続税額を劇的に下げることができます。
ただし、適用要件は非常に厳格かつ複雑なため、専門家による慎重な判断が必要です。

4-2. 配偶者の税額軽減を正しく理解する

配偶者が遺産を相続する場合、配偶者の税額軽減（相続税法第19条の2）が適用できます。

これにより、配偶者は以下のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。

先のモデルケースで、母の納税額は277.5万円と計算されましたが、この制度を使えば納税額は0円になります。
ほとんどのケースで配偶者に相続税がかからないのはこのためです。

ただし、この特例を適用するためには、納税額が0円でも相続税の申告が必要です。

また、一次相続（今回の父の相続）で配偶者が多くの財産を相続しすぎると、二次相続（将来の母の相続）の際に、子供たちの税負担が重くなる可能性があるため、二次相続まで見据えた総合的な検討が重要です。

4-3. 未成年者控除・障害者控除の適用条件

未成年者や障害を持つ相続人がいる場合、それぞれの将来的な生活保障を考慮した控除が適用できます。

2022年（令和4年）4月1日の民法改正により、成年年齢が20歳から18歳に引き下げられたことに伴い、未成年者控除の計算も18歳基準に変更されています。

4-4. 相次相続控除・贈与税額控除の有効活用

特定の状況では、税の負担が過度に重くならないよう特別な控除が用意されています。
特に、以下の二つの控除はぜひ押さえておきたいポイントです。

5. 地積規模の大きな宅地や特殊形状の評価調整

特殊な形状や広すぎる土地は、利用価値が低いと見なされ、評価額を下げられる場合があります。

一見同じ広さの土地でも、不整形地（いびつな形の土地）や無道路地（道路に接していない土地）、私道に面した土地などは、通常の土地よりも使い勝手が悪いため、その分評価額を減額できる可能性があります。

こうした評価減を適用するには、なぜその土地の価値が低いのかを客観的な資料に基づいて税務署に説明する必要があります。
専門家である税理士は、現地の調査や役所での調査を通じて減額要素を探し出し、適正な評価額を算出します。
ご自身での判断は困難なため、評価額に疑問がある場合は、必ず専門家にご相談ください。

5-1. 不整形地・私道などの評価減要素

土地の一部が私道となっていたり、形が極端に変形していて実質的に利用しにくい場合は評価減の対象となる場合があります。

例えば、以下のようなケースが考えられます。

これらの補正を適用するためには、実際に利用できない面積や形状上のデメリットを証明する資料を準備することが必要です。

5-2. 広い土地の特殊評価（地積規模の大きな宅地）

三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の広大な土地については、「地積規模の大きな宅地の評価」という特別な評価減を適用できる場合があります。

これは、広すぎる土地は一般的に個人では買い手がつきにくく、売却するには不動産業者に買い取ってもらい、道路を入れるなど開発してから分譲する必要があるため、その開発費用分を評価額から差し引けるという考え方に基づきます。

この評価減を受けられると、税額が数百万〜数千万円単位で変わることも珍しくありません。
適用要件は複雑なため、該当しそうな場合は早めに税理士に調査を依頼することが大切です。

6. 土地相続税で起こりやすいトラブルと注意点

相続人が複数いる場合や資金計画が不十分な場合、さまざまなトラブルが生じる可能性があります。

土地相続では、預貯金のように簡単に分割できないため、誰が土地を相続するのか、あるいは売却して現金で分けるのかといった遺産分割で揉めるケースが非常に多く見られます。

さらに、納税を行うための資金や、境界線の確定といった実務手続きが円滑に進まないと、評価額や個々の持分計算にも誤差が生じやすくなります。

大きな金額が絡む問題であるため、後々のトラブルを避けるためにも、情報収集と専門家の活用が重要です。

6-1. 共有名義不動産の分割トラブル

土地を複数人で共有する場合、各相続人の権利範囲や売却の場面でトラブルになりやすいです。

例えば、将来、その土地を売却したり、アパートを建てたりする際には、共有者全員の同意が必要になります。
1人でも反対すれば、何も進められません。

こうした問題を回避するには、遺産分割協議の段階で、特定の誰かが単独で相続する「現物分割」や、土地を売却して現金で分ける「換価分割」などを検討するのが望ましいでしょう。

6-2. 納税資金不足の対策と金融機関の活用

土地を相続すると、評価額は1億円と高くても、手元に納税するための現金がない、という事態が起こりがちです。

相続税は原則として申告期限内に現金一括で納付する必要があるため、納税資金が足りない場合は対策を考えなければなりません。

主な対策は以下の通りです。

納税資金の手当てを早期に検討し、どの方法が最適か専門家と相談することが大切です。

6-3. 境界確定や測量の重要性

土地の境界が不明確のまま相続が開始すると、正確な面積がわからず、評価額の確定や分割にも影響を及ぼすことがあります。

場合によっては隣接地との境界紛争につながり、相続手続きを大きく遅らせる原因になる可能性もあるのです。

円滑に相続を進めるためには、可能であれば被相続人が元気なうちに測量をおこない、境界確定をしておくことが望ましいと言えます。

7. 土地の相続税に強い税理士の選び方

ここまで解説してきたように、土地の相続税申告は非常に専門性が高く、どの税理士に依頼するかで納税額が大きく変わる可能性があります。

どのようにして信頼できる税理士を見つけるかのポイントは次の通りです。

8. 相続税対策で専門家を活用するメリット

相続税に関する数多くの制度や複雑な計算をスムーズに進めるためには、専門家のサポートが有用です。

相続税の軽減策や土地評価の調整、申告書類の作成など専門的な知識を必要とする場面は多岐にわたります。
個人だけで対応しようとすると、制度の見落としや提出書類の不備を招き、結果的に納税額が増えるリスクがあります。
専門家を上手に活用すれば、ミスを防止すると同時に最適な節税プランを立てることができるでしょう。

8-1. 税理士の役割：評価から申告サポートまで

税理士は相続税の申告書類作成だけでなく、土地や建物の評価から控除適用まで一貫してサポートできます。

特例や減額の要件を正確に把握しているため、相続人が知らないうちに見逃してしまう可能性のある節税策を提示してくれることも多いです。

特に土地評価は税理士の腕の見せ所であり、経験豊富な税理士に依頼することで評価額を適正に下げ、納税額を大きく圧縮できる可能性があります。

8-2. 弁護士の役割：相続争い・分割協議の解決

相続人同士で財産の分け方について意見が衝突し、遺産分割協議がまとまらない場合や、遺言書の有効性を巡る争いが起きている場合は、弁護士が重要な役割を果たします。

弁護士は相続人の代理人として交渉を行ったり、家庭裁判所での調停や審判の手続きを進めたりすることができます。

相続トラブルが「争い」に発展してしまった、あるいはその恐れがある場合は、税理士だけでなく弁護士への相談が必要です。

9. まとめ：スムーズな土地相続を実現するために

土地相続は評価方法や控除制度の知識に加え、トラブル対策や専門家との連携が欠かせません。ポイントを押さえて準備することがスムーズな相続への近道です。

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

土地相続を成功させるには、まず正確な評価額の把握と相続税の計算方法を身につけることが重要です。
そのうえで、小規模宅地等の特例や配偶者控除などを活用し、予想外の税負担を抑える仕組みを整える必要があります。

何より、一人で抱え込まず、早い段階で信頼できる専門家に相談することが、スムーズな土地相続を実現するための最も確実な一歩と言えるでしょう。

たちばな総合法律事務所には、元国税審判官の経歴を持ち、税理士登録もしている弁護士が在籍しています。
そのため、遺産分割でトラブルになっている複雑な案件でも、税務と法務の両面からワンストップで最適なサポートをご提供できるのが大きな強みです。

当事務所は、こうした相続トラブルが絡む相続税申告に特に強みがあり、弁護士と税理士、両方の視点から最適な解決策をアドバイス・サポートいたします。

また、初回無料で、相続問題の法律相談をおこなっています。
ぜひ当事務所にご相談ください。

なお、電話での相談も実施しておりますが、相続税に関してはご事情、資産状況などをお伺いしなければアドバイスが難しいため、相続税額のシミュレーションなどについては来所でのご相談をお願いしております。
事前のご予約を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。